【2024年最新】ドバイの不動産投資の売却価格の相場、ドバイ移住や不動産市場の動向まとめ

ロイター通信によると、ドバイの不動産市場は2023年に過去最高の431戸が1000万ドル（約16億円）以上で販売され、前年のほぼ2倍となり世界最大の市場となりました。

またドバイ不動産市場は、下のグラフに示すとおり、2011年から現在にかけて不動産の総取引量・総取引額の双方においてコロナ禍の落ち込みを除き堅調に伸びており、特に2021年からは前年比平均成長率が取引量で+49.5%、取引額で+66.5%と大幅に増加しています（※ドバイの最大手不動産プラットフォームPropertyFinderのレポート参照）。

実際、世界から多くの富裕層がドバイに集まっており、日本からの投資家や移住者も年々増加しています。 ではなぜドバイ不動産市場がこのように活況を呈しているのでしょうか？

ドバイ不動産市場が好況となっている要因は、税制優遇による企業誘致やインバウンド施策、富裕層向けの投資環境・移住環境の整備や移民受け入れなど、様々な政府主導の施策によって、オフィスや商業施設の需要、投資・移住需要を促進させているためです。
各要因については具体的には以下の通りです。

01税制優遇による企業誘致

元々ドバイが中東の中心に位置しグローバルビジネスの拠点として優位であることに加え、税制優遇地区であるフリーゾーンを設置することで、多くの外資企業を誘致し続けています。結果としてオフィス需要や労働者の住宅需要を増加させています。

02インバウンド施策

ドバイ政府は、観光資源を戦略的に構築し様々な”世界一”を作ることで観光客数の増加に成功しています。世界一高い828mのブルジュ・ハリファや世界一大きい人工島パームジュメイラなど、”世界一”は年々増え続けています。 実際、2023年には合計来訪者数が過去最高の1700万人（前年比19%増）を突破し、コロナ禍の落ち込みから既に完全に脱却しています。また、2022年~2023年開催のドバイ万博(178カ国から2410万人が来場)など、外国人を呼び込む大きい国際イベントも積極的に開催しています。
結果として、観光客増加に伴う商業施設や宿泊施設、飲食店などの不動産需要を増加させています。 今後についても、ドバイ政府は2031年までに世界からの訪問者数目標を4000万人まで引き上げる計画を策定しており、さらに観光客は増加していく見込みです。

03富裕層向け投資環境/住環境の整備

ドバイが富裕層を惹きつけている最も重要な要因は、圧倒的な税制優遇措置です。 まず個人所得税や相続税がないため家賃収益に対する課税がなく、またキャピタルゲイン税もないため不動産や株式などの資産の売却益も非課税となっています。 また富裕層向けのビザも充実しており、特に不動産取得で5年間滞在可能となるゴールデンビザが人気があり、ドバイに居住しながらビジネスが行えるため富裕層から選ばれています。 このような理由により、世界中の富裕層の不動産投資や移住を促しています。

04各種VISAの充実

コロナ禍で強化された移民受け入れ政策により、ロシヤやウクライナなどの戦争地域の避難民を大幅に受け入れています。地政学的な混乱がドバイにとってはプラスに働く傾向が強いです。 また、リモートワーカーなどを対象とした「バーチャルワーキングビザ」などもあり、多方面で外国人を呼び込む仕組みを用意しています。

以上のような要因の結果として、ドバイの不動産需要が高まり地価や不動産価格が上昇することで、海外から新たな不動産投資家を呼び込み、不動産需要がさらに高まるという好循環が起きています。

ここでは、ドバイの不動産の特長的な要素についてまとめています。

01オフプラン物件(未完成の不動産物件)

ドバイでは、建設前または建設中の未完成物件をオフプランと呼び、物件が完成する前に購入でき、建設が完了するまでの間に支払いを行います。このオフプラン物件は、物件完成までに3~5年期間を要するものの、市場に出る前の安い価格で購入することができるため、大きなキャピタルゲインを狙う不動産投資家からとても人気があります。 実際、ドバイの不動産売買件数においてこのオフプラン物件が約半数を占めており、既にメジャーな選択肢となっています。

02オフプラン物件の柔軟な支払いプラン

オフプラン物件は支払いプランも柔軟であり、完成までの間に少額ずつ分割払いで支払うことが出来ます。 よくある例として、頭金で15%、6/12ヶ月目に10%ずつ、24/36/48ヶ月目に5%ずつ、鍵の引き渡し時に残りの50%を支払うというように、数年に分けて分割払いを行うケースが多いです。 また、全額払い切る前でも物件のリセールが可能で、デベロッパーに依存しますが物件全体の1/3の価格を払い終えれば他者に販売が可能となります。

03賃貸は年間契約が8割

ドバイでの賃貸契約は、1年契約が一般的であり、賃料を毎月支払うのではなく、契約時に12ヶ月分の家賃を一括で支払います。実際、賃貸物件の年間契約と短期契約（1年未満）の割合は、およそ8.3：1.7と約8割が年間契約となっています。 これは不動産オーナーにとって非常にメリットであり、一度契約が決まると1年間分の収益を事前に得られ、かつ1年未満での契約解除も発生しにくく空室リスクを避けながら、安定した不動産経営が可能です。

04多様な決済手段

ドバイの不動産購入時の決済方法は柔軟で、現金や銀行振込だけでなく、クレジットカードや暗号通貨での支払いも可能となっています。

05資産価値の考え方

ドバイでは、日本と違って新築が最も高い（新築マンションを購入した場合、1年後には約10％の資産価値が下落してしまう）ということがなく、不動産の価値は市場価格に応じるため、需要が大きい物件は資産価値は上がっていきます。

06自然災害の少なさ

ドバイは日本と違って地震や水害がほとんどないため、自然災害の影響をほとんど受けずに安定的に不動産を運用することが可能です。

ドバイの不動産市場では、エリアによって家賃相場が大きく異なります。中心地のダウンタウンや繁華街のJBR周辺では、価格や賃料が高くなる傾向があります。逆に、開発が進んでいないエリアや中心地から離れた場所では、費用が安くなります。

中心地から離れたエリアの一例として、JVCやクリークハーバーの家賃の参考価格を挙げます。1ルーム（1DK）は年間160万円～、1ベッドルーム（1LDK）は年間200万円～、2ベッドルーム（2LDK）は年間320万円～です。ドバイには価格がこれよりも安い物件も存在しますが、安い物件ほど老朽化が進行している場合も多いです。築年数が10年を超えると、クオリティの低下が目立つこともあります。

また、海沿いに広がる街であるドバイでは、ドバイマリーナエリアが人気です。 1LDKの平均相場は約30万円程度で、オーシャンフロント（海の目の前）の場合は約50万円程度のプレミアプライスがつくこともあります。

一般的なアパートメントの場合、賃料は月払いではなく年間払いが一般的です。 高級住宅街では1ヶ月の賃料が約50万円以上になることもあります。 日本人が多く住むエリアでは、2ベッドルームタイプの物件の年間家賃は約300万円以上です。 ドバイの不動産業界では、賃料の支払いスタイルが年間一括払いが主流であり、月払いはほとんど見られません。

総じて、ドバイの不動産市場は日本と比べて割高な価格設定が一般的です。移住や投資を考える際には、十分な資金計画が必要です。

ドバイで不動産投資を検討する際、適切なエリアの選択が成功へのカギとなります。以下、おすすめのエリアを紹介します。

01ドバイ・マリーナ

ドバイ・マリーナは外国人に開放された「フリーホールドエリア」であり、巨大な人口マリーナに面しています。ショップ、レストラン、カフェ、バーなどの商業施設が多く集まり、人気の高いエリアです。特に海側のプロジェクト「ジュメイラ・ビーチ・レジデンス（JBR）」は12万人以上の住居があります。

02ダウンタウン

ダウンタウンは、ドバイ・マリーナやドバイ・モールなどを開発した「エマール（Emaar）」によって造られたエリアで、ブルジュ・ハリファやドバイ・モールなどがあります。中心地であり、ホテル、観光スポット、エンターテイメント施設、住宅地、オフィスが充実しています。

03パーム・ジュメイラ

パーム・ジュメイラは、ヤシの木の形をした人工島で、海岸沿いに位置します。3つの部分に分かれ、マンションやヴィラ、ホテル、商業施設が建ち並んでいます。特に富裕層向けの別荘が立ち並ぶ枝の部分には洗練されたレストランやリゾートホテルも存在し、高級物件エリアとして知られています。

04クリークハーバー

クリークハーバーはドバイクリークタワーを中心としたエリアで、ダウンタウンからアクセスが良く、タワーマンション型の建物が多く存在します。開放的な雰囲気とともに、EMAARのプロジェクトによる高品質な住環境が魅力です。

05ハートランド

メイダンシティの隣に位置するハートランドは、高品質な内外装が特徴で、ヴィラやマンションなど多様なタイプの建物が建設されています。暖色系の内装が特徴的で、幅広いニーズに合致する物件選びが可能です。

これらのエリアは、新しい建設が進行中であり、不動産投資の機会が豊富です。投資目的や予算に合わせて選ぶことで、成功を収める可能性が高まります。

ドバイ移住の魅力は多岐にわたります。所得税の免除や優れた治安など、多くのメリットが存在します。一方で、高温の夏や物価の高さなどのデメリットも考慮すべき要素です。

ドバイ移住の良さ

税制優遇

ドバイでは個人所得税や相続税、固定資産税などは非課税です。なお消費税（VAT）は5％課税され、2023年からは法人税は一部のケースで導入が開始されています。

優れた治安・高水準の医療

UAEは厳格な法律により保護され治安が良好で、世界の中でトップクラスの安全性を誇っています。また、富裕層向けの高度な医療施設が提供されており、世界中から医師が集まっています。日本語対応の医療機関も存在し、信頼性の高い医療サービスが提供されています。

多様な教育機会

ドバイには多くの学校やインターナショナルスクールがあり、教育の選択肢が豊富です。富裕層向けの高品質な教育施設が充実しており、異なる教育スタイルに対応できます。

ドバイ移住の注意点

高温の夏と砂嵐

ドバイは夏に約40度と非常に高温な気温になります。また時折、砂嵐が発生し屋外活動が制限されることがあります。

高い物価

ドバイの物価は日本よりも高く、生活費がかさむ可能性があります。

ドバイへの移住におけるVISAの種類

不動産VISA

3年、5年、10年の不動産VISAがあり、不動産のオーナーとその配偶者が対象です。

リタイアメントVISA

55歳以上の方向けの5年間のVISAで、不動産投資や所得条件を満たすことで取得できます。

起業家VISA

審査が容易で取得までの期間が短い、一般的なVISAの一つです。

リモートワークVISA

雇用主や事業主との契約により取得できるVISAで、リモートワーカーやフリーランサーに適しています。

社員VISA

ドバイにある企業に雇用されることで取得できますが、雇用終了後はVISAが無効となります。

ドバイ移住には税制面の利点や安全な環境、容易なVISA取得など多くの利点があります。ただし、高温な気候や高い生活費、言語の壁なども考慮すべきです。適切なVISA選択と環境への適応が重要です。